9 просмотров
Рейтинг статьи
1 звезда2 звезды3 звезды4 звезды5 звезд
Загрузка...

Общие требования к домофоном

Порядок установки и оплаты домофона в многоквартирном доме

Цены за жилищно-коммунальные услуги ежегодно растут, поэтому собственники помещений в МКД хотят знать, за что они платят, какие услуги в квитанции включены законно, а на каких наживаются недобросовестные управляющие организации.

Одна из услуг, которая стабильно вызывает вопросы у жителей домов – установка и обслуживание домофона. Расскажем, каков порядок установки домофона в МКД и в каких случаях управляющая организация имеет право взимать за него плату.

Домофон – общее имущество собственников помещений в МКД

Управляющая организация по договору управления многоквартирным домом обязуется предоставлять собственникам помещений в этом доме работы и услуги по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества (ч. 2 ст. 162 ЖК РФ).

Состав общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме устанавливает п. 2 постановления Правительства РФ от 13.08.2006 № 491. В него входят:

  • межквартирные лестничные площадки;
  • лестницы;
  • коридоры;
  • технические подвалы, в которых есть инженерные коммуникации;
  • иное оборудование, обслуживающее более одного жилого или нежилого помещения.

Домофоны в многоквартирных домах устанавливаются на входе в подъезд, они обслуживают более одного помещения, поэтому входят в состав общего имущества МКД. Автоматически запирающиеся устройства дверей подъездов МКД тоже включаются в состав общего имущества в МКД в соответствии с п. 7 постановления Правительства РФ от 13.08.2006 № 491.

Порядок установки и подключения домофона

Установка и обслуживание домофона возможны в двух случаях: такие работы и услуги предусмотрены договором управления МКД или соответствующее решение принято на общем собрании собственников (ст. 44 ЖК РФ). О случае, когда управляющая организация устанавливает домофон на свои деньги, мы расскажем отдельно.

Договор управления многоквартирным домом может не предусматривать техническое обслуживание домофона в составе работ по содержанию и ремонту общего имущества МКД. Тогда для начисления платы за обслуживание запирающих устройств необходимо решение ОСС, согласно которому собственники могут заключить договор на обслуживание домофона либо напрямую с подрядной организацией, либо со своей управляющей организацией.

Даже если домофон планируют установить собственники только одного подъезда, для решения такого вопроса необходимо получить согласие и других собственников помещений в МКД (ст. 36 ЖК РФ).

На общем собрании собственники могут принять решение о включении платы за обслуживание домофона в платёжный документ в составе платы за содержание и ремонт общего имущества в МКД, согласно ст. 155 ЖК РФ. Собственники помещений в МКД могут заключить договор напрямую с подрядной организацией и получать отдельные квитанции за обслуживание домофона.

Управляющая организация не может требовать от собственников уплаты отдельной услуги «Обслуживание домофона» (письмо Министерства регионального развития РФ от 23.08.2010 № 30665-ИБ/14). Этой же позиции придерживается Минстрой РФ в своём письме от 11.04.2016 № 10686-АТ/04 «О содержании и ремонте общего имущества в МКД».

Если решения общего собрания собственников об установке домофона или оплате его обслуживания нет, и управляющая организация решила установить его самостоятельно, она не сможет впоследствии предъявить собственникам плату за установку обслуживание запирающего устройства.

Обслуживание домофона

Работы и услуги, оказание и проведение которых требуется для поддержания работы домофона, должны быть указаны в договоре на обслуживание и ремонт запирающих устройств, заключенным между управляющей и подрядной организацией. Вот их примерный перечень:

  • технический осмотр оборудования,
  • ремонт домофона,
  • выезд для устранения неполадок в работе домофона,
  • восстановление линий связи.

В договоре обслуживания по желанию собственников можно предусмотреть другой перечень работ и услуг.

Если подрядная организация ненадлежащим образом исполняет свои обязанности по договору обслуживания, это может послужить причиной для отказа от её услуг. Принять решение о смене подрядчика можно только на общем собрании собственников помещений в МКД.

Бывают случаи, когда домофон не работает на протяжении нескольких месяцев, а управляющая организация перечисляет подрядчику плату за его обслуживание и включает её в квитанции. В таком случае любой из собственников помещений в МКД может потребовать у управляющей организации сделать перерасчёт с того дня, когда домофон перестал работать.

Определение стоимости обслуживания домофона

Стоимость технического обслуживания домофона определяется договором на оказание услуг и выполнение работ подрядной организацией. Как правило, подрядные организации сами устанавливают размер платы за свои услуги.

Управляющей организации стоит помнить о том, что размер платы за обслуживание запирающих устройств, который они включают в тариф на содержание и ремонт общего имущества, должен быть обоснован. Любой собственник может обратиться в УО и запроситьрасшифровку статьи на содержание и ремонт общего имущества многоквартирного дома (п. п. 10, 10.1 ст. 161 ЖК РФ).

Провести общее собрание собственников и решить вопрос по оплате домофона в многоквартирном доме гораздо проще с помощью сервиса «ОСС на 100%». Елизавета Ланковская

Полезная статья?

Поделитесь с коллегами и друзьями

Одна из услуг, которая стабильно вызывает вопросы у жителей домов – установка и обслуживание домофона. Расскажем, каков порядок установки домофона в МКД и в каких случаях управляющая организация имеет право взимать за него плату.

Что внутри домофона? Изучаем устройство и схему подключения

Домофоны являются одной из разновидностей систем контроля доступа. Люди старшего поколения могли впервые увидеть домофоны в иностранных фильмах 70-х годов. Герои картин подходили к подъездам домов, выбирали кнопку с фамилией нужного им человека, нажимали ее, разговаривали с жильцом. По его разрешению входная дверь открывалась, и люди заходили внутрь здания. В 90-е год зарубежная диковинка превратилась в привычный атрибут нашей жизни. Сначала многоквартирные дома, а затем частные домовладения стали оснащаться домофонными системами. Применение домофонов увеличило уровень безопасности граждан.

В этом материале мы постараемся познакомить читателя с устройством домофонов, принципом действия и назначением его основных узлов.

Назначение домофона

Как уже упоминалось в начале этого материала, домофоны используются для ограничения доступа нежелательных лиц на определенную территорию. В случае многопользовательских систем это подъезды многоквартирных жилых домов. Однопользовательские (малопользовательские) системы обычно ограничивают доступ на территорию частных домовладений.

Для того чтобы попасть на «охраняемую» домофоном территорию человек должен пройти процедуру идентификации. Идентификация может выполняться с помощью:

  • распознавания голоса в процессе переговоров по устройству голосовой связи (в последние годы видеодомофонные системы позволяют идентифицировать людей визуально);
  • с помощью индивидуального электронного ключа;
  • путем набора секретного кода на цифровой клавиатуре.

В первом случае решение о предоставлении доступа принимает пользователь домофонной системы. В остальных случаях процедура идентификации выполняется микропроцессорным устройством.

Основные узлы домофонных систем

Многопользовательские домофонные системы состоят из нескольких основных узлов. Типичная схема домофона состоит из:

  • блока вызова;
  • блока питания;
  • электрического замка;
  • блока коммутации;
  • абонентских переговорных трубок.

На рисунке приведена блок-схема домофона многоквартирного дома с координатным коммутатором.

Ниже мы подробно ознакомимся с устройством всех элементов домофоноой системы.

Электрический замок

В современных многопользовательских домофонных системах применяются два вида электрических замков:

В электромеханических замках ригель (засов) запирающего устройства удерживается в состоянии «закрыто» когда на катушку встроенного электромагнита подается питающее напряжение. При снятии напряжения ригель выходит из запорной планки под действием возвратной пружины.

В дверную раму встраивается катушка мощного электромагнита установленная на часть разомкнутого магнитопровода. Вторая часть магнитопровода монтируется на двери. В момент, когда дверь подходит вплотную к дверной раме, половинки магнитопровода под действием магнитного поля притягиваются друг к другу. При «замыкании» магнитопровода дверь удерживается в запертом состоянии. Чтобы преодолеть сопротивление электромагнита требуется усилие, которое обычный человек без дополнительных средств создать не в состоянии.

Из приведенного описания замков многопользовательских систем понятно, что при исчезновении питающего напряжения они автоматически открываются. Такое устройство замков делает домофонные системы уязвимыми, но оно продиктовано требованиями пожарной безопасности.

Что касается замков индивидуальных домофонов, то они открываются с помощью электромагнита при подаче питающего напряжения. Схема подключения электромеханического замка приведена на рисунке.

Для того чтобы входные двери с электрическими замками могли автоматически запираться, их оборудуют дверным доводчиками.

Блок питания

Блоки питания домофонов вырабатывают питающие напряжения для всех элементов домофонных систем. Каких-то особенных требований, кроме надежности к блокам питания не предъявляется. Для увеличения надежности функционирования домофонов блоки питания можно дополнить блоками бесперебойного питания. Использование «бесперебойников» позволит продолжить работу домофона при перебоях в электроснабжении.

Блок вызова

Блок вызова является «мозгом» домофонной системы. Обычно вызывной блок состоит из:

  • цифровой клавиатуры;
  • дисплея отражающего набранные на клавиатуре цифры;
  • элементов дуплексной громкой связи (динамик, микрофон);
  • считывателя кодов электронных ключей;
  • кнопки отрывания двери изнутри помещения.

В зависимости от типа домофонной системы и алгоритма ее работы, при наборе комбинации цифр на цифровой клавиатуре можно ввести код доступа или вызвать абонента одной из квартир. При наличии дисплея на нем будет отображаться вводимая цифровая последовательность.

Новейшие домофонные системы открываются при помощи индивидуальных электронных ключей (чипов). В чипах ключей хранится уникальный код, который считывается специальным считывателем. Прочитанный код анализируется микроконтроллером блока вызова. Если введенный код соответствует коду «зашитому» в блок вызова, микроконтроллер выдаст сигнал на открытие двери.

Помимо функции идентификации с помощью ключа, блок вызова выполняет функцию управления коммутацией устройств голосовой связи. При наборе номера квартиры включаются динамик и микрофон, формируются управляющие сигналы для блока коммутации. Блок коммутации передает сигнал вызова на абонентскую трубку. В случае поднятия абонентской трубки у вызывающего лица появляется возможность вести разговор с людьми находящимися в квартире. Домофоны обеспечивают дуплексную (двустороннюю) голосовую связь между устройством вызова и абонентским аппаратом.

Читать еще:  Пластиковые трубы для кабеля

Если на абонентской стороне будет нажата кнопка «открыть», разрешающий сигнал через коммутатор поступит на блок вызова. Микропроцессорная система отключит питание электромагнита замка и входная дверь откроется. Так же дверь откроется и при нажатии кнопки открывания изнутри помещения.

Блок коммутации

С помощью коммутационного блока происходит телефонное соединение между блоком вызова и абонентским аппаратом. В современных домофонных системах в основном применяются блоки коммутации координатного типа. Работа прибора происходит по следующему алгоритму. Блок коммутации принимает от разговорного блока последовательность управляющих сигналов кодирующих номер квартирного приемного устройства (трубки).

В зависимости от номера квартиры, выбираются два провода, которые соединяют абонентский аппарат с разговорной частью вызывного устройства. Не вдаваясь в подробности можно сказать, что при координатном способе коммутации для соединения 99 квартирных трубок требуется всего 20 проводов.

Устройство квартирное переговорное (трубка)

Квартирная домофонная трубка мало чем отличается от трубок обычных телефонных аппаратов. С ее помощью можно вести разговор с человеком, позвонившим в квартиру и открыть входную дверь.

В корпус трубки встраивается микрофон с транзисторным усилителем, динамик который в зависимости от положения трубки служит телефонным капчулем или зуммером вызова. На корпусе аппарата устанавливается светодиод индицирующий наличие линии.

Открытие двери из квартиры абонента происходит следующим образом. При нажатии кнопки «открыть» на корпусе квартирного переговорного устройства, происходит изменение сопротивления телефонной линии. Изменение сопротивления линии воспринимается микропроцессорным устройством как сигнал «открыть».

Принципиальная схема трубки домофона

Виды домофонных кодовых ключей и принцип их работы

Домофонные кодовые ключи можно условно разделить на два типа: контактные и бесконтактные. В первых домофонах применялись простейшие аналоговые ключи с двумя контактами. Внутрь такого ключа впаивался резистор определенного номинала. Когда такой ключ прикладывался к считывающему устройству, через него пропускался ток фиксированной величины, а микропроцессорная система измеряла падение напряжения на резисторе.

Если падение укладывалось в заданные параметры – дверь открывалась. Изготовить такой ключ могла не только фирма обслуживающая домофон, но и любой человек, имеющий базовые знания электротехники. Поэтому на смену аналоговым ключам быстро пришли чипы, передающие последовательный двоичный код. У таких ключей количество возможных комбинаций определяется числом передаваемых двоичных разрядов.

Цифровые ключи контактного типа могут быть изготовлены на основе чипов разных фирм. Одними из наиболее распространенных являются чипы Dallas Touch Memory одноименного производителя. В зависимости от модели микрочипа, ключи имеют разный объем памяти и позволяют получить разное количество числовых комбинаций.

В последнее время многие домофоны комплектуются бесконтактными считывающими устройствами. В этом случае обмен между ключом доступа и домофоном осуществляется по радиоканалу. Устройства связываются между собой на частотах в несколько десятков или сотен килогерц. Радиус действия такой «радиоаппаратуры» не превышает нескольких сантиметров. Поэтому возможность перехвата радиообмена является маловероятной.

Наиболее распространенные модели

В нашей стране оборудование для домофонных систем поставляет несколько крупных компаний. Среди них можно выделить таких производителей как ООО Метаком, группу компаний VIZIN (Визит). Обе компании предлагают комплексные решения по организации систем контроля удаленного доступа (СКУД). Обе фирмы представляют широкий ассортимент домофонного оборудования.

На основе предлагаемых элементов можно создать малопользовательские и многопользовательские домофонные системы любой конфигурации. Продукцию компаний отличает высокий уровень качества и инженерной проработки. Оборудование может функционировать в сложных погодных условиях нашей страны. Антивандальное исполнение обеспечивает высокую стойкость изделий.

Заключение

В этом материале мы постарались подробно рассказать о многопользовательских СКУД, способах их построения и устройстве отдельных элементов. В последнее время люди стали активно применять малопользовательские домофоны в частных домовладениях. При этом предпочтение часто отдается видеодомофонам. Использование IP камер расширяет возможности систем контроля и увеличивает уровень безопасности граждан.

Р 78.36.008-99 => 6.2.5 выбор электрозамка и доводчика двери. Внимание! для каждого доводчика существует максимальный вес двери, при.

6.2.5 Выбор электрозамка и доводчика двери

Электрозамок применяют в домофоне для дистанционного открывают двери путем подачи электрического сигнала. Электрозамок бывает двух типов: электромеханический и электромагнитный.

К электрозамку, входящему в комплект домофона, предъявляют особые требования, в частности напряжение питания электрозамка не должно превышать 24 В. Это связано с обеспечением безопасности пользователей, так как очень часто замок домофона устанавливают на металлическую дверь (прежде всего на входную подъездную), которая эксплуатируется и в дождь, и в снег, может иметь влажную поверхность (при этом пользователь может быть в отсырелой одежде, с мокрыми руками), что при неисправностях или повреждениях в замке (его проводке) приведет к тяжелым последствиям. И такие случаи известны. По этим же причинам электрические цепи замка должны быть изолированы от его корпуса.

Электрозамок для домофона (особенно подъездного) должен иметь большую наработку на отказ, В качестве примера приведем небольшой расчет.

В подъезде дома 50 квартир. По статистическим данным среднее количество жильцов в одной квартире составляет 2,7 человека. Каждый жилец в среднем пользуется входной дверью подъезда 3,5 раза в день. Исходя из этих данных средняя наработка электрозамка за год составит 50 х 2,7 х 2,5 х 365 =172 463 цикла.

Учитывая работу службы по эксплуатации здания (сантехники, электрики и др.), наличие сторонних посетителей (гости и т. п.), которые также пользуются входной дверью, можно принять наработку замка домофона не менее 200 000 циклов в год.

Таким образом, за время до первого среднего ремонта (а этот срок должен составлять 2,5. 3,0 года в зависимости от емкости подъезда) электрозамку необходимо наработать 600 000 циклов. Если емкость подъезда будет более 50 квартир, то соответственно наработка электрозамка за тот же период времени будет приближаться к 1000000 циклов. Эта цифра и должна служить ориентиром при выборе электрозамка и домофона в целом. Кстати, такую же наработку должен иметь внешний блок домофона и, прежде всего, его клавиатура. В связи с этим механические и электромеханические замки рекомендуется устанавливать на входных дверях подъездов с максимальным количеством квартир в них 25. 30. Для подъездов домов с большим количеством квартир необходимы запирающие устройства со значительной наработкой на отказ. В первую очередь к ним можно отнести электромагнитные замки.

Кроме того, применение механических ключей в подъезде дома с количеством более 20 квартир приводит к полному изнашиванию секретного механизма замка (через несколько месяцев эксплуатации) и его легко можно открыть обычной канцелярской скрепкой. Поэтому в подъездных домофонах желательно применять электронные ключи со считывателем, имеющим большую износостойкость. В этом плане хорошо зарекомендовали себя электронные ключи на основе «Touch memory».

При выборе запирающего устройства для подъезда необходимо учитывать, что при возникновении в доме различных аварийных ситуаций (пожар, отключение электроэнергии, и т. п.) входная дверь должна легко разблокироваться изнутри.

Электромеханический замок имеет механический ригель, который при подаче сигнала на открывание двери втягивается соленоидом. Одной из разновидностей электромеханического замка является электрозащелка, которая используется совместно с обычным механическим замком.

К достоинствами электромеханического замка можно отнести его относительно низкую стоимость (прежде всего злектрозащелки) и возможность работы (при пропадании питания) как обычный механический замок. В то же время электромеханический замок имеет недостаток, который заключается в наличии механических подвижных частей. При эксплуатации замка в квартирах и закрытых холлах, т. е. в достаточно благоприятных условиях (довольно «мягкие» климатические воздействия, сравнительно небольшое количество циклов «открывание-закрывание») этот недостаток практически не проявляется. Однако он становятся существенным препятствием для применения этого электрозамка на двери подъезда; воздействия повышенной влажности и низких температур воздуха могут привести к замерзанию и застопориванию подвижных частей, а частые открывания и закрывания (очевидно, что подъездный замок эксплуатируется более интенсивно, чем квартирный) — к их преждевременному износу. Кроме того, электромеханический замок имеет личинку для обычного ключа, которая может быть повреждена. Поэтому этот замок можно рекомендовать только абонентам индивидуальных и групповых домофонов (т. е. в квартирах или закрытых холлах).

В этом плане неплохо зарекомендовали себя при эксплуатации в российских условиях южнокорейские электромеханические замки типов EL-30l и DL-3.

Электромагнитный замок состоит из блока электромагнита и ответной стальной пластины. Пластину крепят на дверном полотне, а блок электромагнита — на дверном косяке.

Электромагнитный замок сравнительно дорогой. Он может быть применен там, где предъявляются жесткие требования к исполнительному механизму. Отсутствие подвижных механических частей, высокая надежность; износоустойчивость, антивандальное исполнение делают замок единственно приемлемым для блокировки двери подъезда дома. Рекомендуется выбирать электромагнитный замок, который обеспечивает:

— усилие удержания в штатном режиме не менее 300 кг;

— подавление остаточной намагниченности при подаче сигнала на открывание двери;

— сохранение небольшой остаточной намагниченности (30 кг) при аварии электропитания;

— световую и звуковую сигнализации открывания двери;

— регулировку времени открывания (обычно 1. 15 с);

Читать еще:  Сонник на деревьях распустились большие розовые цветы

— управление -сухими» контактами на замыкание или размыкание.

Хорошие результаты при эксплуатации в российских условиях показали электромагнитные замки типов ML-194 и PML-101.

Доводчик двери служит для принудительного закрывания двери подъезда и обеспечивает надежную работу электрозамка, что уменьшает вероятность попадания в подъезд дома нежелательных посетителей. Доводчик двери является необходимым оборудованием для возврата ее в закрытое состояние, а также для предотвращения механических ударных нагрузок на замок и внешний блок домофона. Для обеспечения плавности хода двери в доводчике, как правило, применяют гидравлическое демпфирование. Рекомендуется выбирать доводчик, который обеспечивает:

— регулировку скорости закрывания двери;

— установку функции «прихлопа» при монтаже;

— установку различных усилий открывания двери;

— фиксацию двери в открытом состоянии;

— автоматическое ограничение резкого распахивания двери.

Доводчики иногда устанавливают на дверях закрытых холлов, однако в квартирах их обычно не применяют.

ВНИМАНИЕ! Для каждого доводчика существует максимальный вес двери, при котором он гарантированно выполняет свои функции. Поэтому установка доводчика на более тяжелую дверь недопустима.

Отечественная промышленность не выпускает бытовых доводчиков, способных работать длительное время на входных дверях (особенно металлических) подъездов зданий. Следует учитывать, что импортные доводчики далеко не все могут применяться в определенных климатических зонах страны. Поэтому доводчики желательно приобретать у фирм, которые имеют длительный опыт работы с ними (особенно в зимних условиях) и занимаются домофонами.

Необходимо помнить, что одни и те же импортные доводчики по своему назначению делятся на модели для домашнего («home use») и индустриального использования. Модели для домашнего использования дешевле и поэтому очень широко представлены на отечественном рынке. Но именно они менее всего подходят для длительной эксплуатации в российских условиях. Модель доводчика должна быть выбрана по усилию (весу двери). Только соблюдение этого условия может обеспечить достаточно длительный срок безотказной эксплуатации доводчика двери. Кроме того, при эксплуатации и техническом обслуживании подъездного домофона необходимо иметь в виду, что дверной доводчик требует проведения сезонной регулировки.

Очень хорошо зарекомендовали себя эксплуатируемые в наших климатических условиях южнокорейские доводчики «KING» моделей D-730 и D-750.

6.2.6 Правила пользования домофоном

Домофон рассчитан на пользователя, не имеющего специальных знаний или навыков, поэтому правила обращения с ним должны быть максимально простыми и легко запоминающимися. Обязательно наличие на внешнем блоке (или рядом с ним) краткой инструкции по пользованию домофоном.

Порядок пользования подъездным домофоном следующий:

— если приходит абонент, то он может открыть электрозамок ключом либо путем набора кода на панели внешнего блока домофона;

— если приходит посетитель, то он набирает номер нужного ему абонента (квартиры, офиса, и т. п.) либо нажимает присвоенную данному абоненту кнопку вызова. При получении звукового сигнала вызова абонент идентифицирует личность посетителя (по голосу или голосу и изображению) и выясняет цель визита, после чего может, при необходимости, впустить посетителя, нажав предварительно кнопку открывания элекгрозамка.

Порядок пользования индивидуальным домофоном аналогичен. Однако для извещения абонента о визите посетителя используют кнопку вызова (вместо кодонабирателя) на передней панели внешнего блока домофона.

6.3 ОБЩИЕ ТРЕБОВАНИЯ

6.3.1 Требования к функциям

В общем виде домофон должен обеспечивать выполнение следующих функций:

— световую индикацию работы;

— акустический контроль нажатия кнопки вызова;

— акустический контроль и кнопку сброса неправильно набранного кода (или номера квартиры);

— местное отпирание входной двери личным ключом (или кодом);

— дистанционное отпирание входной двери;

— акустический контроль открывают входной двери;

— возможность увеличения индивидуальных кодов;

— простоту программирования и перепрограммирования.

6.3.2 Требования по условиям эксплуатации

Все блоки домофона должны иметь соответствующее климатическое исполнение;

внутренние (абонентские) блоки — для условий эксплуатации внутри отапливаемого помещения;

внешние блоки, размещаемые внутри подъезда (в тамбурах) здания — для условий эксплуатации в неотапливаемом помещении;

внешние блоки, размещаемые снаружи здания (на внешней стене или входной двери) для эксплуатации на открытом воздухе (диапазон рабочих температур от минус 40 до плюс 50 °С). Во избежание попадания осадков или прямых солнечных лучей на внешний блок домофона его передняя панель должна быть защищена специальным козырьком или иным способом.

Кроме того, при выборе подъездного домофона необходимо обращать внимание на следующие особенности его эксплуатации.

У входных дверей подъезда дома всегда существует сильная воздушная тяга. При закрытых дверях тяга усиливается через все щели и неплотности внешнего блока и электрозамка. Разность температур между холодным наружным и теплым подъездным воздухом создает на поверхности, а также внутри внешнего блока и электрозамка конденсат. Поэтому внешний блок и электрозамок подъездного домофона должны быть защищены от пыли и влага (платы защищены лаком, металл антикоррозийными покрытиями), Кроме того, они должны сохранять работоспособность при внутренних накоплениях пыли. По этим же причинам во внешнем блоке домофона не должны применяться (из-за низкой климатической устойчивости) динамические микрофоны и громкоговорители с бумажным диффузором. Здесь предпочтение следует отдавать электретным микрофонам и громкоговорителям с резиновым или латексным диффузором.

Клавиатура внешнего блока домофона должна быть эргономичной и удовлетворять требованиям пользователей всех возрастных групп. Кнопки клавиатуры должны быть достаточного размера для возможности пользования ими в варежках или перчатках. Усилие нажатия кнопки клавиатуры не должно превышать 250 г. Конструкция клавиатуры (если она механическая) не должна допускать возможности непосредственного приложения большой силы на исполнительный переключатель. Нажатие кнопки должно дублироваться звуковым или световым сигналом.

Важным параметром клавиатуры для домофона является ее наработка на отказ в тяжелых климатических условиях. Клавиатура (по тем же соображениям, что и замок) должна иметь наработку на отказ не менее 1 000 000 циклов.

Домофон должен обеспечивать стабильную работу разговорного тракта на длинных линиях. Практика показывает, что в технические параметры домофона должна входить его работоспособность на линиях сопротивлением не менее 20 Ом.

При выборе домофона необходимо обращать внимание на громкость, которую обеспечивает громкоговоритель внешнего блока при передаче сигнала с абонентского блока. Громкость должна быть достаточной для слоговой разборчивости (не ниже 70 процентов) на шумной улице.

Многие разработчики, изготовители и потребители домофонов совершают ошибку, уделяя недостаточное внимание громкости сигнала вызова в квартире. Практика показывает, что абонентский блок должен развивать сигнал вызова громкостью не менее 70 дБ.

6.3.3 Требования безопасности

Устанавливаемое оборудование и сети (при эксплуатации) должны быть безопасны для лиц, соблюдающих правила обращения с ними, и отвечать требованиям стандартов и нормативных документов по электро- и пожарной безопасности, действующих на территории Российской Федерации.

Обеспечению безопасности домофона следует уделять особое внимание, так как его пользователями являются (главным образом) лица, не имеющие соответствующих знаний по обращению с электрооборудованием.

В первую очередь, как указывалось ранее, это относится к внешнему блоку и электрозамку. К ним не должно быть подведено напряжение питания выше 24 В.

6.3.4 Требования к монтажу

Абонентский блок домофона должен быть установлен внутри квартиры в таком месте, которое может обезопасить абонента от возможных преступных действий посетителя (например выстрела через закрытую дверь), либо обеспечить максимальное удобство пользования. Место установки данного блока определяет абонент.

Внешний блок домофона должен быть установлен путем врезки в дверное полотно, дверную коробку или стену вблизи двери. Шлицы шурупов или винтов, крепящих переднюю панель к несущей конструкции, после монтажа должны быть рассверлены. Высота установки внешнего блока должна быть удобной для посетителя при ведении переговоров, при этом его лицо должно находиться напротив ТК. (Оптимальной считается высота 1,5. 1,7 м от пола.)

Оборудование домофонов, устанавливаемое в подъезде дома, следует объединять в специальные монтажные блоки, которые должны быть размещены в металлических шкафах и расположены в труднодоступных местах (например, на стене под потолком). Для создания более «мягких» климатических условий эксплуатации не рекомендуется устанавливать монтажный блок в непосредственной близости от входной двери подъезда. Наиболее приемлемой можно считать установку монтажного блока в закрытом холле первого этажа. Примеры установки блоков домофона приведены на рисунке 18.

Отнесение домофонов к общедомовому имуществу

Всем хорошо известен тот факт, что довольно часто принимая нормативные правовые акты, лоббируются интересы приближенного (сами догадываетесь к кому) круга лиц.

К сожалению, не всегда удается найти правду и в суде. Когда происходит «передел» рынка какой-либо ниши, успех приходит не к тому, на чьей стороне закон, а к тому, у кого есть договоренности в нужных местах.

Несколько лет назад в Москве появилась компания по обслуживанию домофонов, которая «подмяла» под себя львиную долю рынка. Как правило, в каждом районе Москвы у жителей многоквартирных домов была возможность выбора организации, которая оказывала услуги по обслуживанию запирающих устройств.

Однако, с появлением на рынке компании ООО «Город 77», повсеместно расторгались действующие договоры на техническое обслуживание запирающих устройств и заключались договоры с новой компанией. В основном, смена поставщика услуги происходила в многоквартирных домах, которые находились в управлении ГБУ Жилищник. Оно и понятно, ведь только государственная управляющая организация будет оказывать должное содействие и всячески покрывать противозаконные указания сверху по захвату рынка обслуживания ЗУ.

Нет, не подумайте ничего плохого, протоколы ОСС о выборе новой обслуживающей организации, разумеется, имелись, но вот только собственники были даже не в курсе, что отдали свои голоса за новую компанию.

Читать еще:  Приветствие мисс осень на осенний бал

Данная ситуация активно развивалась и получила широкий общественный резонанс в 2016-2017 годах. А сейчас пришло время рассмотреть позицию Верховного Суда РФ по иску одной из пострадавших компаний о признании недействительным договора на техническое обслуживание запирающих устройств, заключенного между ГБУ Жилищник и ООО «Город 77» в части включения в него МКД, в которых запирающие устройства находятся в собственности Истца и взыскании неосновательного обогащения (Определение Верховного Суда РФ № 305-ЭС19-7925 от 17.06.2019г. по делу № А40-61061/2018).

ООО «Фирма Корона-Сервис» не согласившись с односторонним расторжением со стороны управляющей организации договора подряда на эксплуатацию и техническое обслуживание запирающих устройств (далее – ЗУ, домофон), находящихся в собственности фирмы, обратилась в суд.

В обоснование своих требований Истец ссылался на следующие обстоятельства:

на основании решения собственников помещений в МКД Истец своими силами и за свой счет осуществил покупку, монтаж ЗУ в подъездах многоквартирных домов и осуществляет их обслуживание. Так, 30.04.2015 состоялось общее собрание жителей на котором принято решение демонтировать ранее установленное в подъезде домофонное оборудование; установить за счет организации принадлежащее ООО «Фирма Корона-Сервис» домофонное оборудование; принять установленное оборудование на техническое обслуживание.

Между ООО «Фирма «Корона-Сервис» и ГБУ подписан акт по разграничению собственности и эксплуатационной ответственности ЗУ, согласно которому домофонное оборудование, смонтированное Истцом за счет собственных средств по поручению жителей является собственностью ООО «Фирма «Корона-Сервис». Аналогичная ситуация имеет место быть и по остальным охранно-запирающим устройствам в 124 подъездах многоквартирных домов.

Истец посчитал, что управляющая организация расторгнув договор с Истцом и заключив договор с новой обслуживающей организацией, распорядилась принадлежащим Истцу имуществом, передав его во владение и пользование ООО «Город 77», который в свою очередь получает от использования Имущества Истца прибыль (неосновательное обогащение).

Отказывая в удовлетворении требований, суды трех инстанций сочли несостоятельной ссылку истца в качестве основания для признания незаконным отказа ответчика от исполнения договора на то, что в домах находится оборудование, принадлежащее истцу, а также на то, что между истцом и гражданами, проживающими в спорных домах, заключены договоры на техническое обслуживание оборудования, поскольку указанное не является основанием для запрета реализации ответчиком предусмотренного законом его права на односторонний отказ от исполнения договора.

Также было указано на то, что истцом не представлены в материалы дела доказательства, подтверждающие установку оборудования (домофонов, электромагнитных кодовых замков) за счет собственных средств.

При этом суды сослались на Порядок организации работ по установке и обслуживанию автоматических запирающих устройств, домофонов, утвержденный Распоряжением Премьера Правительства Москвы от 12.08.1997г. № 872-РП, согласно которому работы по установке и обслуживанию ЗУ должны выполняться с привлечением средств населения, а платеж за установку ЗУ взимается единовременно в авансовом порядке — сначала вносится плата, а затем проводятся работы.

На основании чего, судами сделан вывод о том, что «оборудование, используемое для автоматического запирания дверей подъездов многоквартирного дома, является частью единых систем (автоматически запирающихся устройств дверей подъездов многоквартирного дома), конструктивным элементом инженерного оборудования многоэтажного дома, обслуживающим более одного помещения (квартиры) полностью отвечающим признакам общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме. В связи с этим оно утратило свойства самостоятельного объекта права собственности и в силу своего функционального назначения относится к общему имуществу многоквартирного дома. Обслуживание запирающегося устройства входной двери является обязанностью организации, осуществляющей управление многоквартирным домом, в данном случае — ГБУ «Жилищник Выхино района ВыхиноЖулебино» самостоятельно либо с привлечением третьих лиц».

Верховный Суд РФ согласился с позицией нижестоящих судов и отказал в передаче жалобы для рассмотрения в СК ВС РФ.

Любопытный факт получается… Нормы жилищного законодательства возлагают на собственников помещений в многоквартирном доме определение состава общего имущества в многоквартирном доме в целях выполнения обязанности по его содержанию. Если при строительстве жилого многоквартирного дома оборудование подъездов домофонной системой не было предусмотрено, то в дальнейшем, для включения домофона или иного объекта в состав общего имущества необходимо провести общее собрание собственников по данному вопросу.

В связи с чем, некорректной представляется позиция судов, поскольку из того факта, что оборудование хоть и обладает всеми признаками общего имущества, но не отнесено в установленном порядке собственниками к общему имуществу, вовсе не следует, что такое оборудование автоматически считается общим имуществом. На это указывают пункты 1, 17, 24 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных Постановлением Правительства РФ от 13.08.2006 № 491.

С этой точки зрения наиболее соответствующей представляется позиция суда по аналогичному иску обслуживающей запирающие устройства организации, но уже в другом районе Москвы.

По делу № А40-223955/2017 судами трех инстанций также было отказано в удовлетворении требований Истца.

Однако, суд апелляционной инстанции в Постановлении Девятого арбитражного апелляционного суда от 06.03.2019 № 09АП-61122/2018 посчитал выводы суда первой инстанции, изложенные в мотивировочной части решения ошибочными и не отменяя обжалуемый судебный акт, привел иную мотивировочную часть.

Суд апелляционной инстанции указал, что домофонное оборудование в составе единой системы автоматического запирающего устройства дверей является принадлежностью общего имущества жилого дома, между тем для определения лица, оказывающего услуги по обслуживанию домофонного оборудования, подлежит установлению факт включения этого оборудования в состав общего имущества многоквартирного дома собственниками помещений в таком доме в порядке, установленном жилищным законодательством.

Суд апелляционной инстанции установил, что проектной документацией многоквартирного дома по указанному адресу не предусмотрено наличие домофона; жители, проживающие в многоквартирном доме по своей инициативе установили домофон на входных дверях на основании прямого договора с обслуживающей организацией и за свой счет осуществляют содержание и ремонт данного устройства. Собственники многоквартирного дома в части адреса г. Москва, ул. Туристская, 20, корпус 1 не принимали решения о включении домофонного оборудования в состав общего имущества данного многоквартирного дома.

Вместе с тем, 9 ААС пришел к выводу, что правовые основания для признания данного договора в оспариваемой части недействительным отсутствуют, поскольку оспариваемый договор «заключен на основании не оспоренного в установленном порядке решения общего собрания собственников помещений многоквартирного дома о выборе специализированной организации ООО «Город 77» по обслуживанию запирающих устройств (домофонов), оформленного протоколом от 21.03.2017 года и не содержит сведений, которые позволили бы однозначно идентифицировать переданные на обслуживание запирающие устройства (не указаны номера оборудования, места их установки, техническое состояние, иные возможные идентифицирующие признаки)».

Доводы истца о том, что он является собственником оборудования, установленного по вышеуказанному адресу, были признаны несостоятельными и обоснованно отклонены, поскольку как установили суды из представленных истцом в материалы дела доказательств, следует лишь то, что ООО «Севзапсервис» как заказчиком оплачиваются выполненные работы по договору N 1-06 на изготовление и монтаж металлических дверей и подъездного оборудования запирающего устройства от 20.06.2011 года».

Но на этом судебные тяжбы не окончены, 28.08.2019г. Истец подал кассационную жалобу в ВС РФ.

Интересно, но тот же Верховный Суд РФ рассматривая заявление организации, обслуживающей ЗУ о признании недействительным решения УФАС о прекращении дела о нарушении управляющей организации придерживался иной точки зрения (Определение Верховного Суда РФ от 05.04.2016 № 307-КГ16-1780 по делу № А42-9623/2014):

«Удовлетворяя требования общества «Контроль и доступ» об отмене принятого решения, суды апелляционной и кассационной инстанций, руководствуясь статьями 39, 161, 162 Жилищного кодекса Российской Федерации, Правилами содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденными Постановлением Правительства Российской Федерации от 13.08.2006 № 491, учли, что для установления наличия или отсутствия в действиях управляющей организации признаков недобросовестной конкуренции в отношении лица, оказывающего услуги по обслуживанию домофонного оборудования, в первую очередь подлежит установлению факт передачи этого оборудования управляющей организации в составе общего имущества многоквартирного дома в порядке, установленном жилищным законодательством.

Установив, что собственники названного многоквартирного дома не принимали решения о включении домофонного оборудования в состав общего имущества данного многоквартирного дома и не передали его в установленном порядке, суды пришли к выводу, что управлением принято решение в отсутствие сведений, достоверно указывающих на то, что в действиях управляющей организации не усматривается признаков нарушения антимонопольного законодательства, а потому отменили оспариваемый ненормативный акт антимонопольного органа.

Доводы кассационной жалобы не могут быть признаны основанием для отмены обжалуемых судебных актов в кассационном порядке, поскольку не свидетельствуют о нарушении судами норм материального или процессуального права».

Законодательство в части порядка определения общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме с момента рассмотрения вышеуказанного дела не менялось. Что же тогда послужило причиной изменения позиции ВС РФ на диаметрально противоположную, может все дело в участниках процесса?!

Компания «Бурмистр.ру» 17 октября проведет первый вебинар из серии «354 оттенка коммунального». Тема предстоящего вебинара: «Приборы учета. Учесть неучтенное». Заявка на вебинар, а также программа здесь .

Обсудить статью и задать вопросы можно на нашем форуме или же воспользуйтесь формой ниже.

Ссылка на основную публикацию
ВсеИнструменты
Adblock
detector
×
×